Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers

Gelegentlich weisen Immobilien Mängel auf, die der Käufer erst nach dem Besitzübergang erkennt. Vorher nicht erkannte Mängel führen zu der Frage der Rechtsfolgen. Wird durch den Mangel der sich aus dem Vertrag ergebende Gebrauch nicht erheblich gemindert wird, liegt ein Sachmangel vor, der eine Pflicht zur Beseitigung mit sich bringt. Wird vom Verkäufer einer entsprechenden Forderung nicht nachgekommen, kann der Käufer eine Kaufpreisminderung oder Schadensersatz durchsetzen. Geht der Mangel zu lasten des Verkäufers, so kann auch ein Rücktritt vom Vertrag oder ein großer Schadensersatzanspruch in Betracht kommen. Bei unerheblichen Mängel bestehen allerdings weder ein Rücktrittsrecht noch ein Anspruch auf großartigen Schadensersatz.

Verkauft der Immobilienbesitzer eine Immobilie aus seinem Bestand, wird in der Regel vertraglich festgehalten, dass der Käufer das Objekt wie besichtigt erwirbt. Eine früher zugesicherte Eigenschaft oder Garantie sowie die Mängelhaftung wird dann in der Regel ausgeschlossen. Ein Mangelhaftungsausschluss ist bei arglistigem oder vorsätzlichem Verschweigen von Mängeln allerdings nicht möglich.

Natürlich ist es auch denkbar, dass eine bestimmte Beschaffenheit für den Kauf der Immobilie ausschlaggebend ist. In diesem Fall kann sich der Käufer im Kaufvertrag diese Beschaffenheit garantieren lassen kann. Der Verkäufer haftet, wenn die entsprechende Beschaffenheit zum Zeitpunkt des Eigentumübergangs nicht gegeben ist.

Ist ein Makler involviert und hat vor dem Kaufvertragsabschluss eine bestimmte Beschaffenheit, die nicht gegeben ist, im Exposé dargestellt, so kann der Käufer den Makler haftbar machen. Ein kaufvertraglicher Haftungsausschluss hat darauf keinen Einfluss, es sei denn, der Haftungsausschluss ist auf den Makler im Kaufvertrag ausgeweitet worden.