Lageklassenmethode

Ein in der Schweiz gebräuchliches Bewertungsverfahren für Grund und Boden stellt die Lageklassenmethode dar. Nach seinem Erfinder, der das Verfahren vor 50 Jahren entwickelte, wird das Verfahren auch als Naegli-Verfahren bezeichnet. Die aktuellste Fassung von Naegli und Hungerbühler wurde im „Handbuch des Liegenschaftsschätzers“ aus dem Jahre 1988, welches in Zürich herausgegeben wurde, verfasst. Insbesondere bei Bewertungen des Bodenwertanteils bei bebauten Grundstücken für steuerliche Zwecke bildet die Lageklassenmethode häufig die Grundlage.

Während in einigen Schweizer Kantonen die erzielten Preise von Vergleichsgrundstücken in Form von Bodenrichtwerten zur Bewertung von „Land“ herangezogen werden, wird in anderen Kantonen gleich auf die Lageklassenmethode zurückgegriffen. Sofern keine Bodenrichtwerte vorhanden sind, wird auch in diesen Kantonen gleich die Lageklassenmethode angewandt.

Die Lageklassenmethode geht davon aus, dass ein annähernd gleiches Verhältnis zwischen Bau- und Bodenwert bei Liegenschaften gleicher Lagemerkmale vorliegt. Vor allem die Lage, die Bauqualität und Nutzung werden bei der Ermittlung der Lageklassen berücksichtigt. Mit der Ermittlung des Bauwertes und der Zuweisung einer Lageklasse für ein Grundstück kann auf den Bodenwert geschlossen werden.

Der Bodenwert muss in einem angemessenen Verhältnis zur Lageklasse, dem Gesamtanlagewert des Grundstücks und der Nutzung stehen. So sieht es die Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern vom November 1994 vor.

Zunächst muss der maßgebende Landbedarf ermittelt werden. Er beziffert die für den Baukörper notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern gemäß den Bauvorschriften. Angegeben wird der Landbedarf in Raumeinheiten, die durch ein bestimmtes Verfahren ermittelt werden. Eine bestimmte Anzahl Raumeinheiten beziffert entsprechend einen bestimmten Landbedarf.

Wertbildenden Merkmalen wie Verkehrsrelation, Wohnsituation oder Nutzungsintensität für ein Grundstück werden bestimmte Werte zugeordnet. Diese Merkmalszahlen werden dann addiert, so dass man eine provisorische Lageklassenzahl erhält. Eine Korrektur erfolgt durch einen zulässigen Abweichungskorridor aus Steigerungs- und Reduktionsfaktoren. Steigerungsfaktoren sind z. B. eine attraktive Wohnlage bei Einfamilienhäusern oder eine hohe Passantenfrequenz bei Geschäftsgrundstücken. Zu den Reduktionsfaktoren zählen Immissionsbelastungen oder ungünstige Grundstücksformen.

Ein Prozentsatz vom Neuwert des Gebäudes wird als Lageklasse definiert. Durch Multiplikation wird nun der Bodenwert des maßgeblichen Landbedarfs, der mit der tatsächlichen Bodenfläche selten übereinstimmt, ermittelt.

Zudem müssen Werte für Mehrflächen ermittelt werden, bei denen zwischen verschiedenen Arten unterschieden wird:

• Mehrflächen im Umgriff des Gebäudes, die aufgrund von Form und Größe keine weitere Bebauung zulassen
• Abgetrennte Mehrflächen, die einer baulichen Nutzung zugeführt werden können
• Nicht bewertbare Mehrflächen wie Verkehrsflächen mit Rechten anderer Grundstückseigner, unkultiviertes Land oder Gewässer.

Es stehen eigene Regelwerke für die Bewertung der Mehrflächen für steuerliche Zwecke zur Verfügung.