Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Eine Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung eines Mietverhältnisses hat im Einzelnen den gesetzlichen Vorschriften, die in der Betriebskostenverordnung, der Heizkostenverordnung und in den §§ 556 ff. BGB geregelt sind, zu erfolgen.

Der Vermieter kann die Nebenkosten nach dem Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip oder dem Abflussprinzip abrechnen, so dass es gelegentlich zu Rechtsstreitigkeiten kommen kann. Beim Leistungsprinzip werden verbrauchsabhängige Nebenkosten in Höhe des tatsächlichen Verbrauchs abgerechnet. Nach dem Abflussprinzip hingegen können Vermieter Kosten, die ihnen selbst während des Abrechnungszeitraums oder auch für den Verbrauch im vorherigen Abrechnungszeitraum vom Versorger in Rechnung gestellt werden, abgerechnet werden. Damit taucht häufig die Frage auf, ob die Abrechnung stimmt. Denn der Vermieter selbst rechnet wahrscheinlich nach dem Kalenderjahr ab, während die Rechnung des Versorgungsunternehmens einen abweichenden Abrechnungszeitraum verwendet.

Anfang 2008 hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich entschieden, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig ist. Ein Vermieter durfte im verhandelten Fall nicht nur die Kosten, die vom Versorger für den erfolgten Verbrauch von Abwasser und Kaltwasser im Kalenderjahr 2004, sondern auch Beträge aus 2003, die vom Versorger erst in 2004 abgerechnet wurden, geltend machen. Es sei als unzumutbarer Aufwand für den Vermieter anzusehen, aus vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeiträumen des Versorgers auf die einzelnen Kalenderjahre umzulegen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Der Bundesgerichtshof hat im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung jedoch entschieden, dass die Anwendung des Abflussprinzips unzulässig ist. Ein Vermieter hatte im verhandelten Fall lediglich die ihm vom Energieversorger in Rechnung gestellten Abschläge an den Mieter weitergegeben. Dies hielt der BGH für nicht zulässig, da nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung die in der Abrechnung auftauchenden Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage müssten insbesondere die Kosten der verbrauchten Brennstoffe beinhalten. Entsprechend dem Leistungsprinzip dürften also nur die Kosten, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum entstanden sind, abgerechnet werden. Eine Berechnung auf Basis des Vorjahresverbrauchs und der berechneten Abschläge ist nicht möglich.

Gleichzeitig stellte der BGH klar, dass der Mieter bei einem solchen Fehler nicht berechtigt sei, gemäß § 12 Heizkostenverordnung die Heizkostenforderung wegen einer Abrechnung, die nicht verbrauchsabhängig war, zu kürzen (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).