Wegfall des Eigenbedarfsgrundes

Darüber, wie Vermieter sich zu verhalten haben, wenn eine berechtigte Eigenbedarfskündigung durch den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes beeinflusst wird, entschied im November 2005 der Bundesgerichtshof. Eine wirksame Kündigung wird grundsätzlich nachträglich unwirksam, wenn vor dem Ende der Kündigungsfrist der Eigenbedarfsgrund entfällt. Bisher war allerdings unklar, ob der Vermieter verpflichtet ist den Mieter über die veränderte Sachlage zu informieren.

Der Vermieter einer Wohnung hatte im verhandelten Fall die Wohnung für seine Schwiegermutter beansprucht. Es wurde gerichtlich die Räumung der Wohnung durch den Mieter veranlasst. Innerhalb der Räumungsfrist verstarb allerdings die Schwiegermutter des Vermieters. Nach dem Auszug erhob der Mieter eine Schadensersatzklage unter der Begründung, dass der Vermieter über die veränderte Situation den Mieter hätte informieren müssen.

Der BGH fällte mit Urteil vom 09.11.2005 (Az.: VIII ZR 339/04) ein Grundsatzurteil. Im Rahmen seiner vertraglichen Treuepflicht müsse der Vermieter einen Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes sowie die damit verbundene Unwirksamkeit der Kündigung informieren. Allerdings gelte dies nur bis zum regulären Ablauf der Vertragslaufzeit, sprich dem letzten Tag der Kündigungsfrist. Da zu diesem Zeitpunkt kein Vertrag mehr besteht, gibt es auch keine Treuepflicht. Die gerichtliche Räumungsfrist stellt zudem nur einen Räumungsaufschub dar, der nach Ablauf der Kündigungsfrist eintritt. Zu diesem Zeitpunkt ist der Vermieter daher nicht mehr zu einer Information verpflichtet, da der Mietvertrag bereits wirksam beendet wurde. Mit dem Ablauf der Kündigungsfrist wird aus dem Mietvertrag ein so genanntes Nutzungsverhältnis.