Jahresreinertrag und Jahresrohertrag

Die Differenz zwischen den kompletten Mieteinnahmen inklusive der Umlagen und sonstigen Vergütungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, sowie den Bewirtschaftungskosten ergeben den Jahresreinertrag der Immobilie. Kalkulatorische Faktoren wie Mietausfallwagnis und Abschreibung zählen ebenfalls zu den Bewirtschaftungskosten. Der ermittelte Jahresreinertrag bildet die Grundlage für die Festlegung der Rentabilität des Gesamtkapitals.

Einer Nachhaltigkeitsprüfung unterliegt der Jahresreinertrag, der für die Ermittlung des Ertragswertes maßgeblich ist. Und zwar sowohl auf der Aufwands- wie auch auf der Ertragsseite. Insbesondere bei den Aufwendungen wird überwiegend mit pauschalen Erfahrungssätzen gearbeitet, da die im Wertermittlungsjahr anfallenden Bewirtschaftungskosten in der Regel nicht den langfristigen Aufwendungen entsprechen.  So kann es beispielsweise in einem Jahr keinen Renovierungsaufwand geben, in einem anderen aber einen relativ hohen Renovierungsaufwand. Bezahlte Mieten können auch aufgrund vertraglicher Bindungen schwanken. So können die Mieten im Falle einer Wiedervermietung durchaus unter oder über den am Markt vorherrschenden, erzielbaren Mieten liegen.

Da bei der Ermittlung des Ertragswertes Abschreibungen durch die angenommene Restnutzungsdauer zusammen dem Liegenschaftszinssatz als Vervielfältiger eingeht, werden sie beim Abzug der Bewirtschaftungskosten nicht berücksichtigt.