Teileigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet das Teileigentum als Alleineigentum bzw. Sondereigentum an Räumlichkeiten, die in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu welchem die Räume zählen, keinem Wohnzweck dienen (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie dem Wohnungseigentum wohnt auch dem Begriff Teileigentum laut gesetzlicher Definition eine vom Gesetzgeber vorgegebene zweckdienliche Bestimmung inne. Dabei handelt es sich um die Nutzung für nicht wohnliche Zwecke und damit verbunden die allgemeine, gewerbliche Nutzung als Laden, Keller, Büro, Bodenraum oder auch Garage. Die Nutzung für Wohnzwecke ist gemäß der gesetzlichen Regelung ausdrücklich ausgeschlossen.

Im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG sind die generell zulässigen, allgemeinen beruflichen oder gewerblichen Raumnutzungen in den meisten Teilungserklärungen durch Vereinbarungen insofern eingeschränkt, als eine ergänzende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aufgenommen wurde. In solchen Fällen ist nur die typische Nutzung zulässig, mit der Ausnahme, das abweichende Nutzungen, bei denen die auftretenden Störungen nicht stärker sind als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung, ebenfalls zulässig sind. Beispielsweise ist die Nutzung eines „Ladenlokals“ als „Gaststätte“ unter diesem Gesichtspunkt nicht zulässig.

Mit einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer im Souterrain des Hauses sein Teileigentum aus Vorratskeller, Flur, drei Hobbyräumen und einen Kellerraum als Wohnung vermietete, musste der Bundesgerichtshof 2015 Recht sprechen. Andere Wohnungseigentümer in dem Haus machten ihre Unterlassungsansprüche geltend. Jedoch berief sich der Teileigentümer darauf, dass die Räume in den letzten 28 Jahren bereits als Wohnung genutzt worden seien und keine Beschwerde eingegangen sei. Entsprechend sah er die Ansprüche der anderen Eigentümer auf Unterlassung als verjährt oder verwirkt an. Schließlich ergäbe sich aus der langen, stillschweigenden Duldung eine unlässige Rechtsausübung in Bezug auf die Untersagung.

Die Richter des BGH sahen dies allerdings anders. Eine Verjährung des Anspruches läge nicht vor, da eine solche nicht einträte solange die Nutzung anhalte. Die Aufrechterhaltung einer unzulässigen Nutzung sei der Störungsschwerpunkt und nicht der Zeitpunkt des Beginns. Eine Verwirkung bzw. eine unzulässige Rechtsausübung läge hier ebenfalls nicht vor, da es zu mehreren Neuvermietungen in jüngster Zeit gekommen war. Jede Neuvermietung sei als eine neue Störung anzusehen (Az. V ZR 178/14 vom 08.05.2015). In diesem Fall sei also kein „Gewohnheitsrecht“ entstanden.