Räumung einer Mietwohnung

Das Verlassen einer Mietwohnung, für die das Mietverhältnis aufgrund einer Aufforderung durch den Vermieter beendet wurde, wird als Räumung bezeichnet. Wird dieser Aufforderung durch den Mieter keine Folge geleistet, so kann der Gerichtsweg durch den Vermieter eingeschlagen und eine Räumungsklage eingereicht werden, die in der Regel zu einem Räumungstitel führen wird. § 272 Abs. 4 der Zivilprozessordnung legt seit der Mietrechtsreform aus dem Jahre 2013 fest, dass bei Gericht Räumungsangelegenheiten beschleunigt und vorrangig bearbeitet und durchgeführt werden müssen.

Wird der Mieter vom Gericht verurteilt, die Wohnung zu räumen, so erhält er eine angemessen Räumungsfrist, die zwischen drei Monaten und einem Jahr betragen kann. Das Mietverhältnis wird durch das Räumungsurteil in ein Nutzungsverhältnis umgewandelt.

Nach Ablauf der Räumungsfrist muss die Wohnung geräumt werden oder der Vermieter kann einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Allerdings ist dies für den Vermieter mit Kosten verbunden. Für das Einlagern der Einrichtung aus der Wohnung des ehemaligen Mieters muss eine Sicherheit hinterlegt werden, deren Höhe sich an der Raumanzahl in der Wohnung orientiert. Die Beauftragung einer Spedition für den Abtransport der Einrichtung stellt einen weiteren Kostenfaktor dar.

Jedoch gibt es seit der Mietrechtsreform vom 01.Mai.2013 die gesetzliche Möglichkeit einer Berliner Räumung, bei der der Gerichtsvollzieher den Mieter lediglich außer Besitz der Räumlichkeiten setzt, der Vermieter neue Schlüssel erhält und die Einrichtung zunächst in der Wohnung verbleibt. Bei einer Räumungsklage, die mit einer Zahlungsklage aufgrund von Mietrückständen einhergeht, ist nun ferner gesetzlich geregelt, dass der Vermieter auf Antrag Geldforderungen als Sicherheit zu fordern. Rechtsanhängigkeit zur Klage wird vorausgesetzt. Die Miete für den Zeitraum des laufenden Räumungsverfahrens betrifft dies gemäß  § 283a ZPO.

Wird nach der mündlichen Gerichtsverhandlung dem Vermieter zur Kenntnis gebracht, dass in der Räumungssache eine dritte Person wie ein unbekannter Untermieter im Besitz der Wohnung ist, so kann die Räumung mittels „einstweiliger Verfügung“ auch gegen Untermieter vollzogen werden. Ein vollstreckbarer Räumungstitel ist gemäß § 940a Abs. 2 ZPO gegen den Hauptmieter Voraussetzung. Allerdings darf eine Wohnung nicht einfach ohne jeglichen Gerichtsbeschluss geräumt werden, da in dieser auch Personen leben können, gegen die es kein vollstreckbares Räumungsurteil gibt.

Mit Urteil vom 14.07.2010 stellte der Bundesgerichtshof klar, dass in keinem Fall eine Mietwohnung ohne gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden kann. Der Mieter in diesem speziellen Fall war mehrere Monate abwesend. Der Vermieter kündigte aufgrund zweier ausbleibender Monatsmieten fristlos, ließ die Wohnung zeitnah öffnen und den Inhalt teilweise einlagern und teilweise entsorgen. Nach seiner Rückkehr klagte der Mieter auf 62.000 Euro Schadenersatz wegen beschädigter bzw. verschwundener Eigentumsgegenstände.

Das Verhalten des Vermieters in diesem Fall sah der BGH als unerlaubte Selbsthilfe. Verschuldensunabhängig müsse der Vermieter daher für alle entstandenen Schäden haften. Ferner sah das Gericht den Vermieter in der Pflicht, ein Bestands- und Wertverzeichnis bei der eigenmächtigen Räumung einer Wohnung anzulegen, in dem alle vorhandenen Gegenstände aufgeführt werden sollten. Unterbleibt die Erstellung einer Auflistung aller Gegenstände, so kann der Vermieter eine eventuell erhöhte Werteinschätzung der Einrichtung durch den Mieter nicht widerlegen und das Gericht wird den Angaben des Mieters wahrscheinlich folgen (Az. VIII ZR 45/09).