Machbarkeitsstudie in der Immobilienprojekt-Entwicklung

Die Machbarkeitsstudie, welche auch als Machbarkeitsanalyse bezeichnet wird, gehört zu den Begriffen des allgemeinen Projekt-Managements.

Die Machbarkeitsstudie bildet in der immobilienwirtschaftlichen Betrachtung die Grundlage der Projektentwicklung. Ziel ist die Prüfung der technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Umsetzbarkeit eines Immobilienvorhabens. Bei einem Immobilienprojekt beleuchtet die Machbarkeitsstudie die Lage des Grundstücks, die Grundbucheintragungen, baurechtliche Vorgaben, die Verhältnisse des Baugrundes, den Stand der Erschließung, den Stand vorhandener baulicher Anlagen, die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung sowie privatrechtliche Situationen.

Bei der Machbarkeitsstudie geht es um erste Sondierungen unterschiedlicher Möglichkeiten unter verschiedenen Aspekten und aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Auf fünf Säulen steht die Machbarkeitsanalyse:

– Marktanalyse

– Standortanalyse

– Mitbewerberanalyse

– Investoren- und Nutzerbedarfsanalyse

– Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Wirtschaftlichkeitsanalyse stellt dabei den wichtigsten Teil der Machbarkeitsstudie dar. Sofern bereits vor der Wirtschaftlichkeitsanalyse noch kein Abbruch der Projektentwicklung stattgefunden hat, so scheitert es häufig an der letzten Stufe der Wirtschaftlichkeit.

Die im Rahmen der Machbarkeitsanalyse durchgeführte Mitbewerberanalyse bezieht sich in erster Linie auf den Standort und die Konkurrenzsituation in der Umgebung. Wenn das geplante Projekt alle Stufen der Machbarkeitsanalyse erfolgreich absolviert hat, kann erst der tatsächliche Beginn ins Auge gefasst werden.

Viele Immobilienunternehmen entscheiden sich gegen eine solche Machbarkeitsstudie und verlassen sich lieber auf ihr Bauchgefühl. Ohne Machbarkeitsstudie kann es jedoch zu enormen, finanziellen Folgen kommen, die sich häufig erst in der Vermarktungszeit manifestieren und sich zeigen wenn die Immobilie bereits fertig gestellt wurde.

Für eine Machbarkeitsanalyse ergibt sich natürlich ein gewisser Aufwand, der Zeit benötigt. Diese beschränkenden Faktoren sollten jedoch im Sinne der Risikofrüherkennung übersehen werden und eine routinemäßige, institutionalisierte Machbarkeitsanalyse durchgeführt werden. Je häufiger eine institutionalisierte Machbarkeitsanalyse durchlaufen wird, desto weniger Zeit nehmen einzelne Analysebereiche aufgrund der Routine in Anspruch und desto professionellere Erfahrungswerte werden gewonnen.