Immobilien-Preis-Kalkulator

Mit dem „Immobilien-Preis-Kalkulator“ hat Niedersachsen einen ersten Schritt gemacht, um im Internet die von Gutachterausschüssen gesammelten Daten öffentlich nutzbar zu machen. Für die Ermittlung des Immobilienpreisniveaus liegen in Niedersachsen zirka 100 Regressionsfunktionen vor, die unterschiedliche Datenbestände zu Eigentumswohnungen sowie freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern enthalten. Die Datenbestände können mit Hilfe des Immobilien-Preis-Kalkulators kostenpflichtig im Internet abgerufen werden.

Für die Auswertung werden von der GAG seit 1983 notariell beurkundete Kaufverträge und fundierte Markinformationen zu Grundstücken und Immobilien in einer automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) gesammelt. Diese Datenbestände können für die Ermittlung von Bodenrichtwerten, die Grundstücksmarktberichterstattung, die Ableitung notwendiger Daten für die Wertermittlung von Grundstücken, die Erstellung von Gutachten zum Verkehrswert und die Abgabe von Preisstatistiken verwendet werden. In Kombination mit dem Wertermittlungsinformationssystem (WIS) bildet die Kaufpreissammlung die Basis für die Ermittlung von Vergleichspreisen für die Bewertung von Immobilien wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern.

Grundstückswertberechnung via Internet

Die Aufgabe den Grundstücksmarkt transparenter zu gestalten, so dass auch Laien im Bereich Grundstücksgeschäfte sich über den Markt informieren können, wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte übernommen. Preisschwankungen am Markt sollen durch die Bereitstellung von Durchschnittswerten ebenfalls reguliert werden.

Eine Verbesserung der Kundenorientierung machen die Online-Verfahren heutzutage möglich. Der GAG (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) stellt seit 2006 für Niedersachsen die Möglichkeit, Grundstücksmarktberichte, Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen im Internet abzurufen, bereit. Immobilieninteressenten und Immobiliensachverständige können gegen einen Unkostenbeitrag im Einzelabruf oder als Abonnement die entsprechenden Wertinformationen in gedruckter Form oder einfach online abrufen.

Alle Grundstücksdaten aus den Landesgutachterausschüssen bedürfen natürlich einer strikten Harmonisierung, um Vergleichsfaktoren und eine einheitliche Grundstruktur zu schaffen. Da den Kataster- und Vermessungsbehörden dem GAG in Niedersachsen angegliedert sind, können für einen regionalisierten Bereich detaillierte Markterkenntnisse geliefert werden. An bewertungsrelevanten Basisdaten besteht in Wirtschaft, Finanzverwaltung, Gemeinden, Immobiliensachverständigen, Kreditinstituten und Privatleuten ein zunehmender Bedarf. Der Immobilien-Preis-Kalkulator wurde auf diesem Hintergrund entwickelt, um mit einem komfortablen Datenzugang den Bedarf zu decken.

Die InterBRW lieferte digitale Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen und Bauland. Diese mussten noch um entsprechende Daten für Bauimmobilien ergänzt werden. Neben dem regulären Grundstücksmarkt können mit der Online-Auskunft auch homogene Teilmärkte abgedeckt werden. Für Bereiche von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen sollten in das Modell die interessantesten Nutzungsgesichtspunkte mit aufgenommen werden, um in Niedersachsen flächendeckend eingesetzt werden zu können.

Der GAG hat folgende Markteinflüsse als wertrelevant angesehen:

– Baujahr des Gebäudes

– Wohnfläche des Gebäudes

– Grundstücksgröße

– Grundstückslage

Um die durch diese Einflüsse hervorgerufenen Auswirkungen auf den Immobilienwert festzuhalten, wurde ein statistisches, mathematisches Verfahren angewandt, welches „multiple Regressionsanalyse“ genannt wurde. Besondere Werteinflüsse wie die Ausstattung und der Zustand eines Gebäudes oder bestimmte auf dem Grundstück ruhende Belastungen oder Rechte können allerdings nicht berücksichtigt werden. Im vorgegebenen Wertebereich lässt sich das Immobilienpreisniveau daher durch die Regressionsanalyse zwar durchführen, ergibt aber immer nur durchschnittliche, wertrelevante Aussagen über die Merkmale. Das Verfahren kann, da örtliche Erhebungen zum Objekt fehlen, eine gemäß § 194 Baugesetzbuch vorgesehene Verkehrswertermittlung nicht ersetzen.

Immobilien-Preis-Kalkulator in der Praxis

Für die Online-Berechnung von Immobilienwerten steht der Immobilien-Preis-Kalkulator auf der offiziellen Webseite des GAG Niedersachsen zur Verfügung. Im ersten Schritt kann der Nutzer einen Immobilientyp wie Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus auswählen und eine konkrete Adresse des zu bewertenden Objekts mit Ort, Straße und Hausnummer eingeben. Nach Abschluss der Adresseingabe wird für die angegebene Adresse vom Immobilien-Preis-Kalkulator eine automatische Prüfung auf das Vorliegen einer Bodenrichtwertetabelle und eine entsprechende Regressfunktion durchgeführt. In der nächsten Maske kann der Nutzer dann weitere Immobilienwerteinflüsse wie Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße angeben. Die zulässigen Eingabeformate finden sich neben den entsprechenden Eingabefeldern. Der Bodenrichtwert und die Lage wird im Hintergrund geprüft. Eingaben, die außerhalb des Datenbereichs liegen, rufen einen entsprechenden Hinweis für den Nutzer auf. Parameter sowie Gebühren werden in der folgenden Maske ausgewiesen. Es muss dann eine Einverständniserklärung zu den Nutzungsbedingungen abgegeben werden. Der Nutzer kann wählen, ob ein Abonnement oder ein Einzelabruf gewünscht wird. Über den Immobilien-Preis-Kalkulator erfolgt dann in Sekundenschnelle die eigentliche Berechnung. Das Ergebnis der Immobilienpreisschätzung wird unter Angabe der ausgewählten, wertrelevanten Merkmale präsentiert. Beim ermittelten Preisniveau für die Immobilie handelt es sich um ein unverbindliches Ergebnis. Es bezieht sich auf ein typisiertes Grundstück und zeigt ein Preisniveau für ein durchschnittliches Objekt in einem normalen Unterhaltszustand. Mitgeliefert wird auch ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte, aus dem die Gebietsstruktur entnommen werden kann. Weitere Berechnungen können nach gleichartigem Schema vorgenommen werden. Für Immobiliensachverständige und Immobiliengutachter, die Immobilien im Raum Niedersachsen bewerten sollen, ist der Immobilien-Preis-Kalkulator bei der Wertermittlung eine hilfreiche Unterstützung.