Immobilienbewertung in Bezug auf die Erbschaftssteuer

Diverse Verstöße gegen das Gleichheitsgebot im Zusammenhang mit der ungerechten Bewertung von Vermögensgegenständen veranlassten das Bundesverfassungsgericht zu handeln. Dieser Umstand war hauptursächlich und Anlass für eine entsprechende  Erbschaftssteuerreform im Jahre 2009. Seit dieser Erbschaftssteuerreform sollen im Rahmen der Bewertung alle Immobilien-, Erbschafts- und Schenkungsgegenstände in der Art bewertet werden, dass die Ergebnisse möglichst dem „gemeinen Wert“ bzw. dem Verkehrswert entsprechend oder zumindest sehr nahe kommen. Insbesondere im Bereich Immobilien  ändern sich die aktuellen Marktpreise jedoch ständig und können von Ort zu Ort sehr unterschiedliche ausfallen. Daher musste ein Bewertungsverfahren geschaffen werden, welches jede Immobiliensparte unterschiedlich behandelt und für alle Arten von Immobilien eingesetzt werden kann. Dabei muss zunächst zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken klar unterschieden werden.

Grundstücke, auf denen keine nutzbaren Gebäude errichtet sind, werden als unbebaute Grundstücke bezeichnet. Befindet sich auf einem Grundstück ein benutzbares Gebäude, welches als solches gilt sobald es bezugsfertig ist, so handelt es sich um ein bebautes Grundstück. Ebenfalls als bebautes Grundstück gilt ein Grundstück, auf dem sich ein wegen Baumängeln vorübergehend unbewohnbares Gebäude befindet. Steht auf dem Grundstück allerdings ein zerstörtes oder verfallenes Gebäude, bei dem dauerhaft nicht mit einer Nutzbarkeit zu rechnen ist, so gilt das Grundstück weiterhin als unbebaut.

Die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken richtet sich in der Regel nach der Grundstücksfläche sowie nach örtlichen Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerten gemäß § 179 Abs.1 BewG und § 196 BauGB. Solche Durchschnittswerte beziehen sich immer auf ein bestimmtes Gebiet, in denen die gleichen Nutzungs- und Lageverhältnisse vorherrschen. Berechnet werden die Durchschnittswerte immer auf jeweils einen Quadratmeter der Grundstücksfläche. Liegt kein Bodenrichtwert von einem Gutachterausschuss für den Standort vor, so wird der Bodenwert basierend auf Richtwerten für vergleichbare Flächen herangezogen.

Die Gebäudeart bei bebauten Grundstücken ist ausschlaggebend für die Art des Bewertungsverfahrens. In der Regel ist für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohneigentum im Allgemeinen und Teileigentum das Vergleichsverfahren anzuwenden. Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, für die auf dem regionalen Grundstücksmarkt kein üblicher Mietzins feststellen lässt, werden in der Regel mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Für Wohneigentum, Teileigentum sowie Einfamilien- und Zweifamilienhäuser kann aber auch das Sachwertverfahren angewandt werden, insbesondere wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Wenn für gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke oder für Geschäftsgrundstücke keine regionalübliche Miete ermittelbar ist, kommt ebenfalls das Sachwertverfahren zur Anwendung. Gemäß § 198 Bewertungsgesetz kann der Steuerpflichtige allerdings auch mit einem Gutachten einen eventuell niedrigeren Verkehrswert darlegen, als der nach diesen Verfahren ermittelte Wert.