Due Diligence

Die organisatorische Analyse

Die mit einer Immobilie verknüpfte Organisation zu analysieren, ist sinnvoll, wenn es sich bei der Erwerbsimmobilie um eine Betreiberimmobilie handelt. Sämtliche Ausprägungen der im Zuge der Due Diligence durchgeführten Prüfungen werden auf die Betreibergesellschaft angewandt. Dabei sind, sowohl die Organisation, Personalwesen, Finanzierung und Management des Betreibers in vertraglicher und struktureller Hinsicht zu überprüfen. Die organisatorische Analyse kommt abgesehen von den Betreiberunternehmen vor allem auch bei Portfoliomanagement-Gesellschaften zum Einsatz.

Umweltanalysen

Wenn das Erwerbsobjekt eine mit Altlasten behaftete Spezialimmobilie ist, so ist es unter Umständen nötig, in den Prüfungsprozess auch eine Umweltanalyse einzubeziehen. Wenn es sich um ein Grundstück handelt, welches in der Vergangenheit von der petrochemischen Industrie oder dem Militär genutzt wurde, kann eine Umweltanalyse unumgänglich sein.

Analyse des Marktwertes

Die unterschiedlichen Ergebnisse der Prüfdiziplinen werden in der Marktwerteinschätzung für die Immobilie zusammengeführt und finden entsprechend Berücksichtigung. Jedoch stellt der so ermittelte Wert nicht den tatsächlichen Kaufpreis dar, denn der wird von vielen weiteren, sehr subjektiven Umständen beeinflusst. Grundstückssachverständige ermitteln einen möglichst präzisen Objektmarktwert. Mit einem „Best-Case- und Worst-Case-Szenario“ ermittelt der Sachverständige in unklaren Fällen eine Wertspanne. Für die Wertermittlung stehen normierte nationale Verfahren oder internationale Verfahren zur Verfügung. Abhängig ist die Wahl der Wertermittlungsmethode von der Immobilienart und den Erwartungen des Investors bzw. der Bank. Erwartet der Erwerber z. B. eine Vergleichbarkeit des Investments mit Kapitalanlagealternativen, so eignet sich die Discounted-Cashflow-Methode sehr gut

Auswertung der Analysen

Die Ergebnisse der Due Diligence sowie der gesamte Analyseverlauf werden in einem schriftlichen Bericht zusammengestellt. Die technische und bauliche Gebäudeanalyse erhält zusätzlich eine umfassende Dokumentation durch Fotos, die die Fakten untermauern. Die essenziellen Resultate der Due Diligence geben dem Auftraggeber Aufschlüsse über Risiken und Potenziale, die das Investment zu bieten hat.  Der Auftraggeber kann entsprechend ein präventives Konfliktmanagement betreiben, indem er durch eine angepasste Gestaltung des Kaufvertrages Risisken minimiert bzw. eliminiert. Genauso können mietvertragliche Vereinbarungen potenziert werden oder Gebäudeflexibilitäten sichtbar werden. Marktanalysen lassen zudem einen Ausblick auf die wirtschaftliche Entwicklung zu, die die Immobilie mittelbar beeinflussen, auch wenn diese Faktoren sich erst nachgelagert auswirken werden. Im Zusammenhang mit auf der Objektebene liegendem Rating sind die objektspezifischen Risiken und die Resultage zu benchmarken, zu gewichten und letztlich zu einer Rating-Notation zu verdichten. Damit wird es im Laufe der Zeit möglich, einen Record Track abzubilden und eine Zuordnung zu bestimmten Risikokategorien für die verschiedenen Immobilienobjekte zu erreichen. Die Ergebnisse einer solchen Due-Diligence-Analyse können ein Immobilienrating ableiten.